Ihr Rechtsanwalt für Privates Baurecht

Bau-/Werkvertrag

Kernbereich der Tätigkeit eines Rechtsanwalts für Bau- und Architektenrecht ist der Bau- bzw. Werkvertrag. Hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um die Ausführung einer neuen Heizungsanlage, das Verlegen von elektrischen Leitungen oder die Errichtung eines ganzen Gebäudes handelt. Die rechtlichen Grundlagen, auf denen die tatsächliche Ausführung beruht, sind häufig weder Auftraggebern noch Auftragnehmern bekannt. Eine frühzeitige Beratung von einem spezialisierten Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht ist unabdingbar, um Störungen des Bauablaufs und sowohl langwierige als auch kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. 

Die Tätigkeit des Rechtsanwaltes umfasst, sollte es zu Komplikationen oder Störungen im Bauablauf kommen, insbesondere die Durchsetzung von Mängelansprüchen und Schadenersatz für Auftraggeber und die Durchsetzung sowie Sicherung von Vergütungsansprüchen der Auftragnehmer – gegen Zahlungsunwillige Bauherren oder Generalunternehmer. Aufgrund der teils starren und nicht praxisnahen gesetzlichen Regelungen und der dementsprechend sehr Einzelfallbezogenen Rechtsprechung ist eine Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht unabdingbar. 

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus einem Bau- und einem Kaufvertrag. Der Bauträger verkauft dem Erwerber ein unbebautes Grundstück, welches er im Zuge seiner vertraglichen Verpflichtungen zu bebauen hat. Er ist ein beliebtes Modell für Verbraucher, um sich den Traum von Eigenheim, häufig in Gestalt einer Eigentumswohnung, zu erfüllen. Nach außen hin bietet der Bauträgervertrag viele Sicherheiten: Einen festen Zahlungsplan nach Baufortschritt, einen nach neuer Gesetzgebung verbindlichen Fertigstellungstermin und einen festen Preis, welcher Plan- und Finanzierbarkeit verspricht. Kommt es jedoch zu Störungen im Bauablauf, was im Rahmen der Errichtung eines Gebäudes nahezu zwangsläufig der Fall ist, kann der Verbraucher nur auf sehr eingeschränkte Rechte zugreifen. Die rechtlichen Besonderheiten dieses Vertragskonstrukts führen dazu, dass häufig eine „Ganz-oder-gar-nicht“ Situation eintreten kann, die mit schwerwiegenden finanziellen Folgen einhergeht.

Durch den Umstand, dass das Eigentum am Grundstück und damit auch das Eigentum an der darauf zu errichtenden Immobilie erst nach Erfüllung des Bauträgervertrags auf den Erwerber übergeht, ist dieser dem Insolvenzrisiko des Bauträgers vollkommen ausgeliefert. Nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) darf ein Bauträger einen Zahlungsplan mit bis zu sieben Raten vereinbaren. Dies führt dazu, dass der Erwerber regelmäßig mehrere hunderttausend Euro bezahlt, ohne aus rechtlichen Gesichtspunkten etwas dafür zu erhalten. Er steht bei einer möglichen Insolvenz des Bauträger ohne Rechte dar – wohl aber mit der Verpflichtung, ein etwaiges Bankdarlehen zurückzuzahlen. Eine Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht ist möglichst vor Vertragsschluss in Anspruch zu nehmen, um die Risiken eines solchen Vertrags einschätzen und letztendlich eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) ist entgegen einer immer noch – auch unter nicht spezialisierten Rechtsanwälten – verbreiteten Ansicht kein Gesetz oder eine bindende Verordnung, sondern es handelt sich vielmehr um vom Gesetzgeber vorgeschlagene Allgemeine Geschäftsbedingungen aus dem Jahr 1926, die eine ausgewogene Vertragsgestaltung zum Ziel haben. Dies soll dadurch erreicht werden, dass einseitig – jeweils durch einzelne Vorschriften – Auftraggeber und Auftragnehmer einseitig benachteiligt werden, um letztendlich „Waffengleichheit“ zu schaffen.

Abgesehen von der sauberen Durchführung der VOB/B, die großen Bauunternehmen sicherlich gelingen mag, scheitert es in den allermeisten Fällen in der Praxis bereits an der wirksamen Einbeziehung in den Vertrag. Leider neigen selbst Architekten häufig dazu, die VOB/B bei privaten Bauvorhaben blind in Leistungsverzeichnisse aufzunehmen, obwohl sie nicht über die Nachteile für den Bauherren aufklären bzw. aufklären können. Bot die VOB/B früher Vorteile für Auftraggeber, allen voran das sog. Anordnungsrecht, welches ermöglichte, weitergehende Leistungen einseitig anordnen zu können, so ist diese seit der Baurechtsreform 2018 jedenfalls für Verbraucher bereits gesetzlich normiert. 

Vor Einbeziehung der VOB/B in einen Bauvertrag, sollte vorab eine gründliche Überprüfung des tatsächlichen Nutzens für Auftraggeber bzw. Auftragnehmer, also den jeweiligen Verwender erfolgen. Ferner sollten sich potentielle Verwender überlegen, ob es nicht sinnvoll ist, aufgrund der sich immer weiter ausweitenden Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einzelner VOB/B-Regelungen, lieber eigene Vertragsbedingungen zu formulieren, anstatt sich auf ein nahezu 100 Jahre alten Vorschlag des Gesetzgebers zu verlassen.

Vertragsgestaltung

Eine Vertragsgestaltung ist vor allem dann sinnvoll, wenn komplexe Bauvorhaben ausgeführt werden sollen. Hier gilt es insbesondere die auszuführenden Leistungen klar und verständlich zu umreißen, um Missverständnisse und darauf basierende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Ein Bauvertrag darf auch Text enthalten. Ist es dem Auftraggeber beispielsweise wichtig, dass die Leistungen einer bestimmten Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), kann dies vertraglich festgehalten werden. Für Auftragnehmer sind klar formulierte Leistungsbeschreibungen unabdingbar. Leistungsverzeichnisse sind Verträge und damit der Auslegung zugänglich. Am Ende kommt es nicht nur darauf an, was gemeint war, sondern auch wie der andere es verstehen durfte. 

Schließlich ist es insbesondere bei Bauvorhaben, bei denen verschiedenste Gewerke aufeinander aufbauen, unerlässlich, durch vertragliche Vereinbarungen klare Strukturen zu schaffen (Wem wird Fertigstellung der (Teil-)Leistung angezeigt? Wer nimmt die Leistungen ab? Bis wann hat das nachfolgende Gewerk die Abnahme des Vorgewerks durchzuführen?). Zwar hat die Rechtsprechung in Bausachen über die Jahrzehnte eine enorme Bandbreite von Einzelfallrechtsprechung geschaffen, die solche Fragen letztendlich beantworten. Die Vertragsgestaltung hat jedoch den Zweck, Streit und Komplikationen zu vermeiden. Nichts ist teuer, als ein langjähriger Bauprozess. Eine kluge und angemessene Vertragsgestaltungen kann Streitigkeiten frühzeitig entgegenwirken und spart im Zweifel bares Geld.

Beratung / Baubegleitung 

Auf Bauherrenseite steht die Aufklärung über Risiken eines Bauvorhabens und die rechtliche Begleitung  im Mittelpunkt der Tätigkeit eines Rechtsanwaltes für Bau- und Architektenrecht. Damit sichergestellt ist, dass eine ordnungsgemäße Ausführung durch die Gewerke und etwaige Planer erfolgt, sind die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze, weil oft nicht vertraglich geregelt, einzuhalten und zu überwachen. Gleichzeitig muss frühzeitig eine starke Rechtsposition geschaffen werden, um bei schwerwiegenden Problemen Ansprüche zu sichern, damit man letzten Endes nicht auf Schäden sitzen bleibt.

Für Bau- und Werkunternehmer erschöpft sich die Beratung nicht auf einzelne Aufträge, sondern ist ganzheitlich zu begreifen. Kommt es zu Störungen im Vertragslauf, insbesondere im Fall einer Bestellerkündigung, ist maßgeblich für die Durchsetzung der (Nachtrags-)Vergütung, die ordnungsgemäße Kalkulation und Vertragserstellung – aber auch die schlüssige Abrechnung des Vertrags. Die Erfahrung zeigt, dass hier oft mangelhafte Kenntnisse bestehen. Durch Kündigung oder Widerruf unterbrochene Verträge sind abzurechnen, indem erbrachte und nicht erbrachte Leistungen aus umsatzsteuerlichen Gründen getrennt werden und sodann, je nach Rechtslage, abgerechnet wird. Während bei Einheitsfestpreisen schlicht die ausgeführten Mengen als erbrachte Leistungen abgerechnet werden können, erfordert die Abrechnung eines gekündigten Pauschalpreisvertrages eine Ur- oder plausible Nachkalkulation (EKT, AGK, BGK, Wagnis/Gewinn), deren Umsetzung oft nicht gelingt. 

Die Beratungstätigkeit eines Rechtsanwaltes für Bau- und Architektenrecht beginnt insbesondere für Auftragnehmer bereits bei der Angebotskalkulation.